Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Несколько людей в сегодняшней всемирной культуре могут похвастаться табильностью и устойчивостью, особенно когда речь заходит о Москве. Этот город устанавливает специальные условия для своих жителей. Молодые семьи часто рассматривают свою первую квартиру в качестве стартовой точки и скоро осознают, что должны искать варианты обмена своей недорогой «однушки» в Подмосковье на более удобное и просторное жилье поближе к работе. Растущая семья требует больший простор, поэтому такие переезды часто связаны с необходимостью поиска дополнительных комнат.
Обратный процесс может быть также характерен для родителей взрослых детей — они могут сократить размер своей квартиры, чтобы переехать от молодой семьи или обзавестись новым источником дохода, обменяв свою квартиру на более маленькую с небольшой доплатой. Это - цикл обмена квартирами в московской недвижимости.
Как правило, люди, которые уже стали участниками обмена квартир с доплатой, рекомендуют новичкам начать всё с поиска квалифицированного риэлтора. Ведь проведение сделки самостоятельно - это не только поиск покупателя для своей квартиры, подбор правильного варианта, проверка документов, организация банковских расчетов, но и ряд других рисков. В среднем, ежегодно до 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.
Если же начинать с поиска квартиры самостоятельно, придется потратить большое количество времени, освоить огромное количество информации на разных этапах получения жилья. Нужно осуществить нелегкую работу риэлтора, юриста, оценщика, ежедневно мониторить текущие предложения на рынке, искать все возможные варианты, готовиться к тяжелым переговорам и не забывать, что почти 80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене. К тому же, экономия самостоятельных усилий здесь не принесет пользы, ведь только опытный риэлтор знает актуальные цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить, знает техники торга, способы проверки документов на квартиру, чтобы снять возможные риски. Не забывайте, что в случае непрофессиональной проверки риск равен стоимости квартиры.
Теперь, касаемо самой сделки - обмена квартиры можно рассматривать несколькими способами:
1. Через договор мены: для начала требуется найти кого-то, кому понравится ваша квартира, а вам - его. В Москве менее 3% обменов квартир происходит через договор мены. Вам следует найти счастливчика, который мечтает жить в вашей идеальной квартире и который готов обменяться. Это может произойти либо в случае родственных обменов, либо очень редко.
2. Через договор купли-продажи: основная распространенность обменов квартир с доплатой - это альтернативная сделка, которая осуществляется посредством двух договоров купли-продажи. Это предполагает продажу вашей квартиры и покупку варианта, который вас заинтересовал (или нескольких вариантов, если вы обменяете большую квартиру на несколько меньших). Очередность действий следующая:
- Поиск подходящего для вас агентства недвижимости и консультация со специалистом.
- Получение базовой информации о возможных вариантах, шансах на сделку, размере доплаты или прочих затратах.
- Подготовка квартиры к продаже: оценка состояния, фотографирование, внесение объекта в базу данных агентства, в общие и специализированные интернет-площадки; в случае необходимости - помощь агентства в продвижении квартиры.
- Поиск покупателя, презентация квартиры, сбор, формирование и проверка документов необходимых для сделки.
- Одновременно осуществляется поиск квартиры, проверка документации на юридическую "чистоту", коммунальные долги, участие в ипотеке и т.д.
- Покупка квартиры: защита от невозврата аванса договором, подготовка договора купли-продажи, документов для банка, регистрация в Росреестре.
Из здесь перечисленных пунктов следует, что ваша сделка обмена квартиры может быть только частью более сложных цепочек из пяти или шести звеньев, таких как продажа вашей квартиры, ваша покупка новой квартиры через другую сделку, продажа оставшейся части первоначальных квартир и т.д. Понимая объем работ, которые должны быть выполнены агентством недвижимости, можно понять, почему их услуги имеют высокую стоимость.
Как происходит обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве с оплатой? Все очень просто, но и очень разнообразно, как и в любой другой мировой столице с неоднородным ценовым районированием. Если вы владеете однокомнатной квартирой на территории Центрального административного округа и желаете обменять ее на просторную двухкомнатную где-то в другом районе города, это можно сделать без доплаты с вашей стороны и даже с ожиданием компенсации, в зависимости от района и качества жилья, которое вы получите в обмен на свою квартиру. Однако обмен квартир внутри ЦАО будет зависеть от конкретных параметров каждой квартиры.
Если речь идет об обмене квартир, имеющих примерно одинаковую ценовую стоимость, то размер доплаты уже более предсказуемый. Для получения двухкомнатной квартиры в том же районе вам необходимо будет заплатить лишь разницу в квадратных метрах, умноженную на небольшой понижающий коэффициент (от 1 млн. руб. в старой Москве). Такой коэффициент обусловлен тем, что на вторичном рынке стоимость однокомнатной квартиры за квадратный метр выше, чем у двухкомнатной при условии прочих равных.
Что касается обмена двухкомнатной квартиры на более большую, например на трех- или четырехкомнатную, то здесь тоже можно применять ту же самую схему. Большие квартиры в одном ценовом сегменте будут требовать доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных предполагаемых квадратов. Однако поиск именно такой квартиры может занять некоторое время, поскольку они встречаются реже, а люди, имеющие их в собственности, часто не собираются сменить место жительства. В среднем, стоимость доплаты при обмене двухкомнатной квартиры на трехкомнатную составляет около 700 тыс. рублей, а на четырехкомнатную – от 1300 тыс. рублей. Тем не менее, надо понимать, что эти цифры могут условно изменяться, так как обмен на 4-х комнатную "хрущевку" будет почти невозможен из-за их недостатка на рынке недвижимости.
Тема нашей статьи – обмен большой квартиры на несколько маленьких. Если у вас есть 3-х или 4-х комнатная квартира, то вы можете попытаться обменять свою собственность на две однокомнатные квартиры без прибавки денег, но скорее всего придется пожертвовать уровнем района. Если вы желаете получить большие площади при обмене и удержать или повысить уровень района, то без прибавки денег не обойтись. Нахождение размера доплаты в данном случае достаточно сложно, так как обменные условия усложняются. Например, если вы решили обменять трехкомнатную «хрущевку», готовьтесь к существенной прибавке. Относительная разница в цене для больших квартир будет больше, чем разница для маленьких. Таким образом, продать трехкомнатную «хрущевку» можно недорого, а купить дорого однокомнатную квартиру из-за того, что она всегда востребована и стоит дорого. Эти факторы необходимо учитывать при оценке своих возможностей.
В случае обмена одной большой квартиры на две меньшие, вы должны будете заключить три договора: на продажу большой квартиры и на покупку двух меньших. Это увеличит задачи перед риэлторским агентством и, соответственно, на цены услуг агентов – она возрастет на 1,3-1,6%.
Фото: freepik.com