Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить
Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета можно сравнить с учетом вновь построенных объектов. Просроченное обновление сведений в Едином государственном реестре капитального строительства может иметь нежелательные последствия, такие, как налогообложение зданий, которые невозможно использовать или уже полностью уничтожены, а также невозможность продажи земельных участков, на которых находились утерянные объекты, или начать новое строительство.
Для актуализации сведений в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Этот документ представляет собой подробный отчет о техническом состоянии объекта, фиксирующий все имеющиеся недостатки и дефекты. Акт обследования необходим для регистрации объектов недвижимости в Едином государственном реестре капитального строительства и обеспечивает надлежащую охрану прав собственности на недвижимость.
При заполнении акта обследования необходимо следовать определенной процедуре, чтобы исключить ошибки и погрешности при переносе информации. Прежде всего, проводится осмотр самого объекта, фиксируются все имеющиеся дефекты и недостатки. Затем осуществляется определение технических параметров объекта, которые включают в себя площадь, конструктивные характеристики, количество этажей и т.д. В конце составляется технический отчет, включающий краткое описание объекта недвижимости, основные технические параметры и перечень всех обнаруженных дефектов и недостатков.
Таким образом, акт обследования является необходимым документом для актуализации сведений в кадастровом реестре и защиты прав на недвижимость. При его заполнении необходимо следовать определенной процедуре и обеспечить максимальную точность и достоверность информации.
Когда необходим акт обследования
В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства используется для подтверждения гибели или уничтожения объекта. Электронный документ, заверенный квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, используется для этой цели. Если это предусмотрено договором подряда, акт может быть изготовлен на бумажном носителе.
Пояснения по заполнению разделов:
В строке «Сведения об объекте недвижимости» следует указать объект и его кадастровый номер.
В строке «Сведения о заказчике» необходимо предоставить информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц указывают ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если он есть), а для юридических – полное наименование.
В строке «Сведения о кадастровом инженере» следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер является сотрудником фирмы, ставят наименование юридического лица и адрес. Также указывается дата завершения кадастровых работ.
В строке «Перечень документов» следует вписать наименования и реквизиты приложенных к документу документов.
В строке «Заключение» необходимо указать заключение кадастрового инженера о том, что объект недвижимости прекратил существование.
Все сведения должны быть представлены на русском языке. Цифры указываются арабскими цифрами. Электронный образ документа должен соответствовать бумажному версии в соотношении 1:1. Кроме того, качество электронной версии должно позволять безошибочно распознать все реквизиты. Если в документе два и более листов, необходимо сформировать образ в одном файле.
При оформлении акта обследования здания не следует исключать возможность ошибок, которые могут начинаться с технических опечаток, неточных названий, неверных цифр и т.д., и заканчиваться непроверенной информацией. Иногда в акте указывается неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является серьезной ошибкой. Возможны случаи, когда документ заверяется недействительной электронной подписью, например, если данные об исполнителе были исключены из реестра кадастровых инженеров. Это может привести к признанию акта обследования недействительным, что недопустимо при проведении любых кадастровых операций.
Неоспоримо, как важно грамотно и щепетильно оформлять документ, соответствуя всем указанным требованиям к акту обследования зданий. Интересно, что ход снятия объекта с учета может зависеть от профессиональных навыков кадастрового инженера. С другой стороны, эксперты получили возможность независимо запрашивать документы, связанные с Государственным кадастром недвижимости, а также отправлять запросы о внесении поправок в реестр. В случае, если эти процедуры будут выполнены аккуратно, клиент сможет избежать необходимости посещать Кадастровую палату лично.
С января 2017 года действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" будет заменен на Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Это важно знать всем, кто имеет дело с недвижимостью.
Процесс регистрации недвижимости в России очень важен для правильной и точной классификации имущества. Однако, при возникновении чрезвычайных происшествий, таких как техногенные катастрофы, уничтожение объектов не служит поводом для снятия строения с кадастрового учета. В таких случаях необходимо составление акта обследования, который доказывает полное или частичное уничтожение недвижимости. Такой документ является основанием для внесения изменения в кадастровый учет и обновления информации о недвижимости.
Важно отметить, что фактическая гибель строения с юридической точки зрения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства. Для этих действий необходимы соответствующие документы и процедуры.
Для чего требуется акт обследования зданий и сооружений? Перечислим случаи:
- Когда объект недвижимости уничтожен (гибель);
- Когда разрушен с целью дальнейшего уничтожения (снос);
- Когда объект снят с учета на время или окончательно.
Акт обследования зданий и сооружений необходим в вышеперечисленных ситуациях.
Гражданское законодательство определяет гибель или уничтожение объекта как его окончательное и необратимое прекращение существования, когда владелец больше не может воспользоваться своей собственностью. В случае частичного разрушения здания, вызванного природными катастрофами, такими как наводнение, пожар, землетрясение или оползень, не идет речь об уничтожении, а скорее об изменении его свойств. Если владелец не может или не желает восстановить здание, неэффективно с экономической точки зрения, ему следует провести снос и осуществить обследование.
При этом, право собственности и оплата налогов за использование недвижимости прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.
Если необходимо, чтобы объект недвижимости был снят с кадастрового учета, то заявление об этом нужно подавать определенными лицами, которые прописаны в статье 4 Закона о регистрации. К таким лицам относятся собственники зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений, а также земельных участков, на которых располагаются данные объекты. Подача заявления и составление акта необходимо проводить в соответствии с четкими инструкциями, которые поставлены законодательством.
Акт обследования здания является документом, который составляет кадастровый инженер - квалифицированный специалист, имеющий полномочия на проведение работ и подготовку соответствующей документации. Для выполнения данных работ важно, чтобы кадастровый инженер соответствовал следующим требованиям, закрепленным в статье 29 Закона о кадастре:
- гражданство Российской Федерации;
- наличие высшего образования;
- отсутствие судимости, а также наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности;
- наличие квалификационного аттестата, полученного после прохождения квалификационного экзамена;
- наличие необходимой печати, штампа и бланков, содержащих адрес и идентификационный номер квалификационного аттестата;
- наличие электронной цифровой подписи для использования в электронном государственном документообороте;
- опыт работы не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с обязательным участием в обследовании зданий или подготовке к ним.
Одним из оснований для выполнения кадастровых работ является договор подряда. В нём указываются все виды работ, которые будут выполняться инженером, а также условия, сроки, итоговую сумму оплаты. В рамках договора прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.
Одним из обязательных документов, которые необходимо предоставить кадастровому инженеру при оформлении акта обследования объекта недвижимости или земельного участка, является свидетельство о праве собственности на данное имущество. Единственное, что может ускорить процесс подготовки кадастровым инженером акта обследования, это наличие у владельца объекта кадастрового паспорта или технической документации на него.
Для начала, кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) и сравнивает учетные данные с реальным состоянием объекта на местности. Затем он подготавливает акт соответственно требованиям и передает информацию в виде xml-файла, усиливая данные электронной подписью. При этом, специалисты ГКН принимают сведения от исполнителей только в электронном варианте. Для заказчика, кадастровый инженер подготавливает бумажный вариант в двух экземплярах, которые необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. В сумме, процедура обследования и подготовки акта может занять от 5 до 7 рабочих дней.
Важность выполнения акта обследования зданий в полном соответствии с законом не может быть недооценена. Этот документ является основой для вынесения решения о прекращении права собственности на объект. Его важность заключается не только в установлении фактического состояния здания или сооружения, но и в оформлении соответствующей отметки в Государственном кадастре недвижимости.
Если правильно выполненный акт обследования свидетельствует о том, что здание или сооружение находится в аварийном состоянии, то владелец может быть лишен права собственности на объект. Однако, вместе с этим, процедуры, связанные с выполнением акта обследования, требуют значительных финансовых затрат как со стороны собственников недвижимости, так и государства. Тем не менее, подобные издержки незаменимы для обеспечения безопасности и законности владения недвижимостью.
Как правильно оформить документ?
Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года №861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», документ должен соответствовать определенным требованиям. В этом приказе также содержится типовая форма акта обследования здания (см. рисунок 1), которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.
Фото: freepik.com